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ley-arrendamientosLey 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos, y en lo que se refiere a la revisión de las rentas pactadas en el contrato.

A partir de ahora en los contratos se debe indicar expresamente que la renta se revisará anualmente, puesto que en caso contrario no podrá actualizarse, lo que supone un cambio sustancial  lo dispuesto con anterioridad. En el contrato en cuestión podrá fijarse el tradicional del IPC o cualquier otro que las partes pacten, pero en el supuesto de indicar que se revisará y no se indique índice alguno será el nuevo ÍNDICE DE GARANTÍA DE COMPETITIVIDAD. (IGC)

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La Exposición de Motivos de la Ley 2/2015 expone que “este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto Nacional de Estadística (INE), establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.” En el anexo de la ley se fija la fórmula de determinación del nuevo índice.

El objetivo de la ley,  de aplicación a los contratos públicos y a los privados que se sometan a la misma,  es reducir la inflación debido a la subida general de precios. El actual índice del IPC se calcula con base a unas cestas de productos representativos de la economía nacional. Ahora bien, esa cesta no diferencia los productos que la  componen, encontrándose en la misma productos muy dispares, tales como la  gasolina, calzado, alimentación,… Pues bien, el nuevo índice lo que pretende es evitar la acumulación de inflación en general a fin de ajustar los precios.

El nuevo índice se realizará de la misma forma, pero con determinados bienes, y teniendo como base el IPC de la eurozona, el cual es más bajo que en España.

Pues bien, cuando se firme un contrato de arrendamiento  tendremos que tener en cuenta:

1.-Que se tiene que fijar un índice de actualización de la renta.

2.-Que si no se fija, durante la vigencia del contrato no se podrá aplicar índice alguno.

3.-Si se establece que se actualizará y no se indica el índice concreto será el nuevo IGC.

4.-Se podrá fijar otros índices, como el tradicional del IPC, pero tendrá que ser recogido expresamente el contrato.

Las actualizaciones del nuevo IGC en principio podrán ser menores que el IPC, y en consecuencia el primero podrá ser más beneficioso para el arrendatario y el segundo para el arrendador, pero habrá que estar a la publicación de los índices,  que conforme a la Disposición Final Sexta, el Gobierno tendrá que aprobar primeramente el Real Decreto de revisión establecido en el artículo 4.3 de la Ley 2/2015 para lo que se ha dado un plazo de cuatro meses.

Dicho todo lo anterior, se tendrá que esperar a ese Real Decreto.

Disposición final primera. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos queda modificada como sigue:

Uno. El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera:

«1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

Dos. El apartado 3 de la disposición adicional primera queda redactado de la siguiente manera:

«3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».

Disposición final segunda. Modificación de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

El apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos queda redactado como sigue:

«2. Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».

 

Francisco José Hernández Reyes

ABOGADO

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11100 – San Fernando, (Cádiz)

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